Os dividendos de FII são realmente isentos de IR em 2026?

Para a pessoa física, os rendimentos distribuídos pelo FII são isentos de IRPF, mas só quando o fundo cumpre todas as condições do art. 3º da Lei 11.033/2004: ter no mínimo 50 cotistas, ter as cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado e o cotista pessoa física deter menos que 10% das cotas do fundo. Se uma dessas condições não é atendida, o rendimento passa a ser tributado. A isenção continua válida em 2026 — a MP 1.303/2025, que propunha unificar a tributação, perdeu a validade em outubro de 2025 e não está em vigor.

Como o FII paga renda todo mês?

Por regra legal (Lei 8.668/1993 e instruções da CVM), o FII precisa distribuir aos cotistas no mínimo 95% do resultado de caixa apurado semestralmente, e a prática do mercado é distribuir mensalmente. Esse dinheiro vem dos aluguéis dos imóveis do fundo ou dos juros dos títulos imobiliários da carteira. O valor cai direto na sua conta da corretora, normalmente uma vez por mês.

Quanto rende um FII por mês?

Depende do fundo e do preço da cota no momento da compra. O indicador usado é o dividend yield (rendimento distribuído dividido pelo preço da cota). É um valor variável, não garantido: pode subir ou cair conforme a ocupação dos imóveis, a inadimplência dos inquilinos e os juros. Nunca trate a distribuição passada como promessa de renda futura. Consulte o histórico de cada fundo antes de investir.

Pago imposto quando vendo minhas cotas de FII?

Sim. O ganho de capital na venda de cotas de FII é tributado em 20%, recolhido pelo próprio investidor via DARF até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. Diferente das ações, não existe a isenção para vendas de até R$ 20 mil no mês — qualquer lucro na venda de FII é tributado. O imposto incide só sobre o lucro (preço de venda menos preço de compra e custos).

FII tem come-cotas como os fundos de renda fixa?

Não. O FII não sofre come-cotas (aquela antecipação semestral de IR que acontece em fundos abertos de renda fixa e multimercado). No FII, a tributação aparece em dois momentos: nada sobre os rendimentos mensais (quando há isenção) e 20% sobre o lucro na venda das cotas.

A Selic alta é boa ou ruim para os FII?

Em geral, juros altos pressionam para baixo o preço das cotas de FII, porque a renda fixa (Tesouro Selic, CDB) passa a oferecer retorno competitivo com menos risco, e o investidor exige mais rendimento do FII para compensar. Com a Selic a 14,50% ao ano em 2026, muitos FII negociam abaixo do valor patrimonial. Para quem já recebe a renda mensal, isso pode significar dividend yield mais alto na entrada; para quem já tinha cotas, pode significar desvalorização no preço. É preciso olhar os dois lados.

Preciso declarar FII no Imposto de Renda mesmo sendo isento?

Sim. Mesmo os rendimentos isentos precisam ser informados. As cotas que você possui em 31/12 entram em "Bens e Direitos"; os rendimentos mensais recebidos entram em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis"; e o ganho na venda entra no demonstrativo de renda variável, com o imposto de 20% apurado mês a mês. Omitir esses dados pode levar à malha fina.

FII serve para quem tem renda variável como autônomo ou MEI?

Pode servir como uma fonte de renda complementar previsível, justamente por distribuir mensalmente. Mas FII é renda variável: o preço da cota oscila e a distribuição não é garantida. Ele não substitui a reserva de emergência nem o INSS em dia. Faz mais sentido como camada de investimento depois que a base de proteção está montada, e sempre com diversificação entre vários fundos.

Fundos imobiliários (FII) para autônomo e PJ em 2026: renda mensal e IR

✦ Resposta direta

Fundo imobiliário (FII) é um investimento que pode distribuir renda mensal isenta de IRPF para pessoa física quando atendidas as condições da Lei 11.033/2004. Este guia explica como funciona, quem se beneficia da isenção, como é tributado o ganho na venda (20%), o impacto da Selic a 14,50% e como declarar no Imposto de Renda — pensado para autônomo, MEI, profissional liberal e pequena PJ.

Por que o FII atrai quem tem renda variável

Quem trabalha por conta própria convive com uma renda que sobe e desce. Um mês fecha bem, o seguinte some. Nesse cenário, ter uma fonte de dinheiro que pinga todo mês, sem depender de fechar mais um contrato, é atraente — e é exatamente essa a promessa que faz o fundo imobiliário (FII) ser tão popular entre autônomo, MEI, profissional liberal e pequena PJ.

O FII permite investir em imóveis comprando cotas na bolsa, com pouco dinheiro, e receber a parte dos aluguéis proporcional ao que você tem. Há ainda um atrativo fiscal forte: sob certas condições, a renda mensal distribuída é isenta de Imposto de Renda para a pessoa física.

Mas há letra miúda que muita gente ignora — e é justamente onde mora o risco. A isenção não é automática: depende de o fundo cumprir condições legais específicas. E a venda das cotas, ao contrário do rendimento mensal, é tributada. Este guia separa o que é fato do que é mito, com base na lei e nas regras oficiais de 2026.

Resumo prático em 6 passos

FII é renda variável que paga aluguel. Você compra cotas na bolsa e recebe, em geral mensalmente, a sua parte do resultado do fundo (aluguéis ou juros de títulos imobiliários). Por lei, o FII distribui no mínimo 95% do resultado de caixa apurado a cada semestre.
A renda mensal pode ser isenta de IRPF para a pessoa física — mas só quando o fundo atende às três condições da Lei 11.033/2004: no mínimo 50 cotistas, cotas negociadas em bolsa ou balcão organizado, e cotista PF com menos que 10% das cotas. Falhou uma, perde a isenção.
A venda das cotas é tributada em 20% sobre o lucro. Não existe a isenção de R$ 20 mil que vale para ações. Qualquer ganho na venda de FII paga 20%, recolhido por você via DARF.
Não há come-cotas em FII. A tributação só aparece na venda; o rendimento mensal não sofre antecipação semestral de imposto.
A Selic a 14,50% ao ano pressiona os preços das cotas. Juros altos tornam a renda fixa mais competitiva e tendem a derrubar o valor das cotas — o que pode elevar o rendimento de entrada, mas também desvalorizar quem já comprou.
Declare tudo no IR, mesmo o que é isento. Cotas em "Bens e Direitos", rendimentos em "Rendimentos Isentos", e o ganho na venda no demonstrativo de renda variável com o imposto de 20%.

O que é um fundo imobiliário

Um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) é um condomínio de investidores que reúne dinheiro para aplicar em ativos do mercado imobiliário — prédios comerciais, galpões logísticos, shoppings, agências bancárias, hospitais ou em títulos de dívida imobiliária. A base legal é a Lei 8.668/1993, e a regulação atual dos fundos está na Resolução CVM 175/2022.

O patrimônio do fundo é dividido em cotas, negociadas na bolsa (B3) como se fossem ações. Em vez de comprar um imóvel inteiro, você compra uma fração de uma carteira de imóveis, com liquidez para vender quando quiser e sem a burocracia de escritura, IPTU ou inquilino direto.

O que torna o FII diferente da maioria dos investimentos é a distribuição obrigatória de resultado: por exigência legal e das regras da CVM, o FII precisa repassar aos cotistas no mínimo 95% do resultado de caixa apurado semestralmente. Na prática, a quase totalidade dos fundos distribui mensalmente — daí a fama de "renda passiva mensal".

Para quem está começando a montar carteira, vale entender o FII dentro de um plano maior de diversificação de investimentos para o autônomo iniciante e de construção de renda passiva, e não como aposta isolada.

Tipos de FII

Nem todo FII funciona igual. Conhecer a categoria ajuda a entender de onde vem a renda e qual o risco.

Tipo de FII	De onde vem a renda	Característica principal
Fundos de tijolo	Aluguel de imóveis físicos (lajes, galpões, shoppings)	Renda ligada à ocupação e à inadimplência dos inquilinos
Fundos de papel	Juros de títulos imobiliários (CRI)	Renda atrelada a índices como IPCA ou CDI; sensível a juros
Fundos de fundos (FOF)	Cotas de outros FII	Diversificação automática; cobra camada extra de taxa
Fundos híbridos	Mistura de tijolo e papel	Equilíbrio entre as estratégias
Fundos de desenvolvimento	Construção e venda de empreendimentos	Mais arriscado; renda menos previsível

Cada categoria reage de forma diferente ao cenário econômico. Fundos de papel atrelados ao CDI, por exemplo, tendem a distribuir mais quando a Selic está alta; fundos de tijolo sofrem mais quando a economia esfria e cresce a vacância. A diversificação entre tipos reduz o risco de a sua renda mensal depender de um único fator.

A renda mensal e a isenção de IR para pessoa física

Esse é o ponto mais sensível — e o mais mal explicado por aí. A regra correta:

⚠️A isenção de IR dos rendimentos de FII não é automática

Os rendimentos distribuídos pelo FII são isentos de IRPF para a pessoa física somente quando o fundo cumpre, ao mesmo tempo, as três condições do art. 3º da Lei 11.033/2004:

O fundo tem no mínimo 50 cotistas;
As cotas são negociadas exclusivamente em bolsa de valores ou balcão organizado;
O cotista pessoa física detém menos que 10% das cotas do fundo (e tem direito a menos que 10% dos rendimentos).

Se qualquer uma dessas condições não é atendida, o rendimento daquele cotista deixa de ser isento.

Para o pequeno investidor que compra alguns lotes de um FII grande e pulverizado na B3, as três condições costumam ser atendidas naturalmente — por isso a renda mensal chega líquida, sem desconto de imposto. O cuidado é com fundos pequenos, de poucos cotistas, ou com quem concentra uma fatia grande de um único fundo.

E a tal "alíquota única de 17,5%"? Houve, em 2025, uma proposta (a MP 1.303/2025) que pretendia acabar com várias isenções e criar uma tributação unificada para aplicações financeiras. Essa proposta perdeu a validade (caducou) em 8 de outubro de 2025 e não está em vigor. Em 2026, continua valendo a isenção dos rendimentos de FII nas condições acima. Desconfie de qualquer conteúdo que afirme, como se fosse fato, que "agora todo FII paga 17,5%".

Vale lembrar: a isenção é sobre o rendimento mensal distribuído. Ela não se estende ao lucro que você obtém ao vender as cotas — esse é tributado, como se vê a seguir. Se você também recebe dividendos de ações, há regras próprias de declaração que não se misturam com as do FII.

Como é tributada a venda das cotas

Aqui está a diferença que mais confunde o investidor iniciante. O rendimento mensal pode ser isento; o ganho na venda das cotas não é.

Alíquota: 20% sobre o ganho de capital (lucro) na venda das cotas.
Base de cálculo: preço de venda menos o preço de compra e os custos da operação (corretagem, emolumentos).
Quem recolhe: você mesmo, via DARF, até o último dia útil do mês seguinte ao da venda. A corretora não retém na fonte (há apenas uma pequena retenção de 0,005% como "dedo-duro", que serve de controle da Receita).
Sem isenção de R$ 20 mil: nas ações, vendas de até R$ 20 mil no mês são isentas. Isso não existe para FII — qualquer lucro na venda paga 20%.

Exemplo simples: você comprou cotas por R$ 10.000 e vendeu por R$ 12.000. O ganho de R$ 2.000 é tributado em 20%, gerando R$ 400 de imposto a recolher por DARF. Se houver prejuízo em outra venda de FII no mesmo período, ele pode compensar ganhos futuros de FII, reduzindo o imposto — mas só dentro da mesma classe de ativo.

Como o cálculo é mensal e por sua conta, manter um controle de cada compra e venda (planilha de preço médio) evita erro e malha fina. Quem leva os investimentos a sério geralmente trata isso dentro de um sistema mais amplo de separar as finanças PF e PJ, para não misturar o caixa do trabalho com o da carteira.

O impacto da Selic a 14,50% sobre os FII

Em 2026, a taxa Selic está em 14,50% ao ano (definida pelo Copom na reunião de 29/04/2026). Isso muda o jogo para quem investe em FII.

Quando os juros estão altos, a renda fixa pós-fixada — como o Tesouro Selic e CDBs que pagam perto do CDI (em torno de 14,40% ao ano) — oferece retorno alto com risco baixo. Diante disso, o investidor passa a exigir um rendimento maior do FII para compensar o risco da renda variável. O efeito prático costuma ser queda no preço das cotas até que o dividend yield fique competitivo.

Há dois lados nessa moeda:

Para quem vai comprar agora: preços mais baixos podem significar um rendimento de entrada (yield) mais alto e a chance de comprar bons fundos descontados.
Para quem já tinha cotas: a desvalorização do preço corrói o patrimônio na conta da corretora, mesmo que a renda mensal continue caindo.

Não existe "momento certo" garantido. O ponto é entender que FII tem preço que oscila, e que a Selic é um dos principais fatores dessa oscilação. Para acompanhar o nível atual dos juros e dos principais indicadores antes de decidir, consulte o painel de indicadores do site e a série oficial do Banco Central. Decisões de longo prazo não devem ser tomadas pela manchete do dia.

E o lembrete de sempre: FII é camada de investimento, não base. Antes dele vêm a reserva de emergência (maior para quem tem renda variável) e o INSS em dia. O dinheiro que vai para FII é o que você não vai precisar resgatar no curto prazo.

Como declarar FII no Imposto de Renda

Mesmo isento, o FII precisa aparecer na sua declaração. São três frentes:

As cotas que você possui entram na ficha "Bens e Direitos", no grupo de aplicações em renda variável, informando a quantidade de cotas, o CNPJ do fundo e o custo de aquisição (preço médio pago), com a posição em 31/12.
Os rendimentos mensais recebidos (a parte isenta) entram em "Rendimentos Isentos e Não Tributáveis", informando o CNPJ do fundo e o total recebido no ano.
O ganho na venda das cotas entra no demonstrativo de renda variável (operações em bolsa), mês a mês, e o imposto de 20% sobre o lucro é apurado e pago por DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda — ou seja, ao longo do ano, não só na entrega da declaração.

Não declarar os rendimentos isentos é um erro comum: a Receita cruza os dados informados pelas corretoras, e a ausência da informação pode jogar a declaração na malha fina. Por isso, guarde os informes de rendimentos que a corretora disponibiliza no início do ano.

Erros comuns de quem investe em FII

Achar que a isenção é automática. Ela depende das três condições da Lei 11.033/2004. Fundos com poucos cotistas, fora da bolsa, ou nos quais você concentra mais de 10% das cotas, podem ter o rendimento tributado.
Confundir rendimento mensal com venda. O rendimento pode ser isento; a venda das cotas é tributada em 20% sobre o lucro. São coisas diferentes.
Esperar a isenção de R$ 20 mil das ações. Ela não existe para FII. Qualquer ganho na venda paga 20%.
Acreditar que "tudo virou 17,5%". A MP 1.303/2025 caducou em outubro de 2025 e não está em vigor. A isenção dos rendimentos de FII continua valendo em 2026.
Tratar a distribuição passada como renda garantida. O dividend yield muda: depende de ocupação, inadimplência e juros. Distribuição alta hoje não garante distribuição alta amanhã.
Comprar um único fundo. Sem diversificação, a sua renda mensal fica refém de um imóvel, um inquilino ou uma estratégia. Espalhe entre tipos e gestores.
Pular a base de proteção. FII não substitui reserva de emergência nem INSS. Para quem tem renda variável, a base vem primeiro.

Fundos imobiliários (FII) para autônomo e PJ: renda mensal e como declarar no IR